横浜市の市域の約４分の１を占める市街化調整区域では、当該区域内での開発行為及び建築行為は、都市計画法により規制されており、市長の許可が必要です。
| 開発許可 |
市街化調整区域で開発行為を行う場合は、道路や公園等の開発行為に関する技術的基準（法第33条）（PDF形式・1.5MB）に該当するほか、開発行為が、特例的に認められるもののいずれかに該当することが必要です。
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建築許可 |
市街化調整区域では、開発行為を伴わない建築行為（建築物の新築・改築・増築・用途の変更）も規制の対象となっており、立地が認められる建築物は限定されています。
建築行為を行う場合は、排水施設や宅地の安全性等、建築物の敷地に関する基準（施行令第36条第1項第1号）に該当するほか、当該建築物が、特例的に認められるもののいずれかに該当することが必要です。
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市街化調整区域で特例的に認められる開発行為・建築行為は、次のものがあります。
- 法第29条第１項第２号に規定する許可を要しない建築物に供するもの
⇒ 農業を営む者の居住の用又は農業の用に供する建築物について（基準）
- 法第29条第１項第３号に規定する許可を要しない建築物に供するもの
⇒ 市街化調整区域における特別積合せ貨物運送に供する建築物について（基準）
- 法第29条第１項第４〜11号に規定する許可を要しない行為に該当するもの
⇒ 市街化調整区域における許可を要しない農産物の直売所について（基準）
- 法第４条第11項に規定する第二種特定工作物の建設の用に供するもの
⇒ 運動・レジャー施設の建設を目的とする開発行為の許可に係る審査基準
- 法第34条に規定する市街化調整区域における立地基準に適合するもの
- 開発区域の周辺の地域において居住している者が利用する日常生活に必要な店舗等（日用食品店、理美容店等）
⇒ 法第34条第1号運用基準
- 市街化調整区域内の鉱物資源や観光資源等の有効な利用上必要な施設
- 温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする事業の用に供する施設
- 農林漁業の用に供する施設（許可が不要なものを除く）または農林水産物の処理、貯蔵または加工に必要な施設
- 特定農村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律による農林業等活性化基盤施設
- 中小企業の連携・集積の活性化に寄与する事業の用に供する建築物等
- 市街化調整区域内の工場施設における事業と密接な関連を有する施設で、事業活動の効率化を図るために建設が必要なもの
- 危険物の貯蔵・処理に供する施設
- 道路沿道サービス（給油所等）または火薬類の製造所
⇒ 法第34条第9号運用基準
- 地区計画の内容に適合するもの
- 条例で指定する建築物が連たんする区域において、周辺環境の保全上支障があるものとして条例で指定する用途に該当しないもの
- 条例で区域、目的又は予定建築物の用途を限り認められるもの
- 都市計画の変更により市街化区域に編入されて6箇月以内に届け出たもの
- 横浜市が開発審査会の議を経て、周辺の市街化を促進する恐れがなく、かつ、市街化区域内で行うことが困難・不適当と認めるもの
⇒ 横浜市開発審査会提案基準
※ 基準の詳細は、『都市計画法による開発許可の手引き』第５編（PDF形式・570KB）をご覧下さい。
横浜市では、周辺の市街化を促進する恐れがなく、かつ、市街化区域内で行うことが困難・不適当と認める開発・建築行為であるとして、横浜市開発審査会に提案する基準『横浜市開発審査会提案基準』を定めています。
| 開発審査会 |
開発審査会は、都市計画法の規定に基づく市街化調整区域における開発行為又は建築行為の許可に係る同意、審査請求に対する裁決についての議決等を行うため、同法に基づき設置されています。
委員は、法律、経済、都市計画、建築、公衆衛生又は行政の分野から任命された７人で組織され、その任期は２年です。
詳細・会議録は、まちづくり調整局調査課ホームページをご覧下さい。
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横浜市開発審査会提案基準は現在次のものが定められています。
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提案基準 |
表題 |
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3号 |
類する施設 |
法第29条第1項第３号に規定する公益上必要な建築物に類する建築行為等の特例措置
・取扱い１ 市街化調整区域における障害者グループホームの立地に関する取扱い
・取扱い２ 市街化調整区域における訪問看護ステーションの立地に関する取扱い |
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4号 |
分家 |
農家等の世帯構成員が分家する場合の建築行為等の特例措置 |
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5号 |
収用移転 |
市街化調整区域内の建築物が収用対象事業の施行により移転する場合において、これに代わるべきものとして行う建築行為等の特例措置 |
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6号 |
建替・増築 |
既存建築物の建替、増築に係る特例措置 |
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12号 |
屋外運動施設等 |
屋外運動施設内において行う建築行為等の特例措置 |
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14号 |
線引前手続 |
市街化調整区域となった時点において、建築行為等の手続きがなされていた土地において行う建築行為等の特例措置 |
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15号 |
道路位置指定等 |
道路位置指定等により造成された土地において行う建築行為等の特例措置 |
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19号 |
線引前所有 |
市街化調整区域となる以前から土地を所有していた者の建築行為等の特例措置 |
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20号 |
介護老人保健施設 |
特別養護老人ホーム、介護老人保健施設の建築行為等の特例措置
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22号 |
接道のための敷地増 |
市街化調整区域となった時点から宅地である土地等が道路に接していない場合において行う建築行為等の特例措置 |
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23号 |
墓園管理施設 |
墓園の維持管理に必要な建築行為の特例措置 |
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24号 |
分家住宅の用途変更 |
「農家等の分家住宅」の用途変更に係る特例措置 |
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25号 |
旧事業法区域内の開発行為 |
（旧）「住宅地造成事業に関する法律」による認可を受けた区域内において行う開発行為の特例措置 |
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市街化調整区域となった時点から引き続き宅地である土地において行う建築行為等の特例措置 |
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社会福祉施設及び学校の建築行為等の特例措置 |
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幹線道路の沿道における特定流通業務施設の建築行為等の特例措置（新設） |
| 法第34条14号に関する基準 |
建築物の高さ等に関する共通基準 |
| 建築物の連たんに関する基準 |
| 農産物の直売所の建築行為等に係る取扱い方針（新設） |
| 市街化調整区域を一部含む市街化区域内の開発行為の取扱い基準 |
（※）特定流通業務施設…「流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律」に基づき認定総合効率化事業の用に供する施設
市街化調整区域で開発許可・建築許可を受ける際の一般的な手続きの流れは次のとおりです。各段階で必要となる申請書類、申請図面、詳細な手続きなどは、開発区域面積などによりそれぞれ異なっています。
詳細は、『都市計画法による開発許可の手引き』で確認し、担当窓口に相談してください。
市街化調整区域で建築物を建築する場合は、建築基準法に基づき建築物の形態についての制限（建ぺい率・容積率・道路斜線・隣地斜線・日影規制・道路幅員による容積率の軽減係数）があります（平成16年4月1日より）。
詳細は、まちづくり調整局建築企画課ホームページをご覧下さい。
市街化調整区域で開発行為・建築行為をご計画の場合は、まちづくり調整局調整区域課までご相談ください。
※ 問合せ先
【窓口】まちづくり調整局調整区域課
【場所】横浜市中区山下町193-1 昭和シェル山下町ビル 建築・宅地指導センター3階
【電話番号】045-210-9895（西・保土ヶ谷・旭・磯子・金沢・港北・戸塚・栄・青葉）
045-210-9896（鶴見・神奈川・中・南・港南・緑・瀬谷・泉・都筑）
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